Ratgeber
Grundsteuerreform 2025: neue Hebesätze überall
Zum 1. Januar 2025 wurden alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet. Damit änderten sich die Steuermessbeträge, und fast jede Gemeinde musste ihren Hebesatz anpassen, um das gewohnte Aufkommen zu halten. Ein gesunkener Hebesatz bedeutet deshalb nicht automatisch eine niedrigere Steuer.
Veröffentlicht am 13.09.2026 · FUTR UG (haftungsbeschränkt)
Der Ausgangspunkt: Urteil von 2018
Das Bundesverfassungsgericht hat mit Urteil vom 10. April 2018 die Bewertung des Grundvermögens nach den alten Einheitswerten für unvereinbar mit dem allgemeinen Gleichheitssatz erklärt. Der Grund war nicht die Höhe der Steuer, sondern die Ungleichbehandlung: Die Einheitswerte beruhten auf Wertverhältnissen von 1964 im Westen und 1935 im Osten und spiegelten die tatsächlichen Wertentwicklungen nicht mehr.
Der Gesetzgeber musste daher neu bewerten. Alle Grundstücke wurden auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 bewertet, angewendet werden die neuen Werte für die Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025. Bis Ende 2024 galt das alte Recht weiter.
Warum die Hebesätze mitwandern mussten
Die neuen Grundsteuerwerte liegen in der Größenordnung deutlich über den alten Einheitswerten. Die Steuermesszahlen wurden zwar drastisch gesenkt, im Bundesmodell auf 0,31 bzw. 0,34 Promille nach § 15 GrStG gegenüber früheren Werten im Bereich von Promillewerten des Einheitswerts, doch die resultierenden Messbeträge treffen jede Gemeinde anders.
Hätte eine Gemeinde ihren alten Hebesatz unverändert gelassen, wäre ihr Aufkommen in vielen Fällen stark gestiegen oder gefallen. Deshalb haben nahezu alle Gemeinden ihren Hebesatz für die Grundsteuer B zum Jahr 2025 neu beschlossen, viele auch den für die Grundsteuer A. Rechtlich war das eine gewöhnliche Festsetzung nach § 25 GrStG, praktisch der größte gleichzeitige Hebesatzwechsel seit Jahrzehnten.
Aufkommensneutralität ist ein Ziel, keine Pflicht
Aufkommensneutral heißt: Die Gemeinde nimmt nach der Reform insgesamt so viel Grundsteuer ein wie vorher. Das war das erklärte politische Ziel von Bund und Ländern, es ist aber keine Rechtspflicht. § 25 GrStG verpflichtet die Gemeinde zu nichts weiter, als einen Hebesatz festzusetzen.
Mehrere Länder haben deshalb Orientierungswerte veröffentlicht, häufig als Transparenzregister oder Übersicht aufkommensneutraler Hebesätze. Diese Werte sind Rechenhilfen für die Gemeinderäte und für die Öffentlichkeit; sie binden die Gemeinde nicht. Weicht der beschlossene Hebesatz nach oben ab, ist das eine kommunalpolitische Entscheidung, keine Folge der Reform.
Wichtig ist außerdem: Aufkommensneutralität wirkt nur auf die Summe. Innerhalb der Gemeinde verschieben sich die Lasten zwischen den Grundstücken, weil die Neubewertung Wohnlagen, Baujahre und Nutzungen anders gewichtet als die Einheitswerte. Einzelne Eigentümer zahlen deutlich mehr, andere weniger, obwohl die Gemeinde insgesamt gleich viel einnimmt.
Sinkender Hebesatz, steigende Steuer
Der wichtigste Lesefehler bei den Zahlen für 2025: Der Hebesatz allein sagt nichts über die Belastung, wenn sich gleichzeitig der Messbetrag geändert hat.
Tabelle seitlich scrollbar
| Größe | bis 2024 | ab 2025 |
|---|---|---|
| Steuermessbetrag | 50 EUR | 120 EUR |
| Hebesatz Grundsteuer B | 600 % | 320 % |
| Grundsteuer im Jahr | 300 EUR | 384 EUR |
Der Hebesatz ist fast halbiert, die Steuer dennoch gestiegen, weil der Messbetrag mehr als doppelt so hoch ist. Umgekehrt kann ein gestiegener Hebesatz mit einem gesunkenen Messbetrag zusammentreffen und zu einer niedrigeren Steuer führen. Ein Vergleich von Hebesätzen über die Grenze 2024 zu 2025 hinweg ist deshalb kein Vergleich von Steuerlasten. Sinnvoll vergleichbar sind Hebesätze zwischen Gemeinden im selben Jahr und im selben Landesmodell.
Beschlüsse, Stichtage und Nachzügler
Viele Gemeinden haben ihre neuen Hebesätze erst im Laufe des Jahres 2025 beschlossen, weil die Messbeträge des Finanzamts spät vorlagen. Das ist zulässig: Nach § 25 Abs. 3 GrStG wirkt ein Beschluss bis zum 30. Juni auf den Jahresbeginn zurück. Nach diesem Datum ist eine rückwirkende Erhöhung nicht mehr möglich, sondern nur noch eine Festsetzung bis zur Höhe der bisherigen Sätze.
Für die Daten dieser Site folgt daraus zweierlei. Erstens hat jeder Wert einen Stichtag, und der Stichtag steht auf der Seite. Zweitens kann ein Wert zum 31. Dezember eines Jahres im folgenden ersten Halbjahr rückwirkend geändert worden sein; wo die amtliche Halbjahresstatistik eine solche Änderung meldet, weist die Gemeindeseite beide Stände aus. Wer einen Bescheid prüft, sollte immer den Hebesatz des Jahres verwenden, für das der Bescheid gilt.
Häufige Fragen
Warum hat meine Gemeinde den Hebesatz 2025 so stark gesenkt?
Weil die neuen Steuermessbeträge nach der Bewertung auf den 1. Januar 2022 in der Regel deutlich höher sind als die alten. Ohne Senkung des Hebesatzes wäre das Aufkommen gestiegen. Die Senkung ist also meist eine Umrechnung, keine Steuersenkung.
Bedeutet aufkommensneutral, dass ich dasselbe zahle wie vorher?
Nein. Aufkommensneutral bezieht sich auf die Gesamteinnahmen der Gemeinde, nicht auf das einzelne Grundstück. Durch die Neubewertung verschieben sich die Anteile zwischen den Grundstücken; einzelne Bescheide steigen deutlich, andere sinken.
Muss eine Gemeinde den vom Land empfohlenen Hebesatz übernehmen?
Nein. Die veröffentlichten aufkommensneutralen Hebesätze sind Orientierungswerte. Das Hebesatzrecht liegt nach Art. 106 Abs. 6 GG und § 25 GrStG bei der Gemeinde; sie entscheidet im Rahmen ihrer Haushaltssatzung selbst.
Mein Bescheid für 2025 kam erst im Herbst. Ist das rechtmäßig?
In der Regel ja. Der Hebesatzbeschluss wirkt nach § 25 Abs. 3 GrStG bis zum 30. Juni rückwirkend auf den Jahresbeginn, und der Bescheid der Gemeinde folgt erst danach. Fristen für Einspruch oder Widerspruch laufen ab Bekanntgabe des jeweiligen Bescheids.
Kann ich Hebesätze von 2024 und 2025 vergleichen?
Nur mit Vorsicht. Zwischen beiden Jahren hat sich die Bemessungsgrundlage geändert, deshalb sind die Prozentzahlen nicht ineinander umrechenbar. Vergleichbar sind Hebesätze verschiedener Gemeinden innerhalb desselben Jahres und desselben Landesmodells.