Ratgeber
Grundsteuer ab 2025 berechnen
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht erhoben. Die Rechenkette bleibt dreistufig: Grundsteuerwert, Steuermessbetrag, Hebesatz. Neu sind die Werte und die Steuermesszahlen, und damit fast überall auch die Hebesätze.
Veröffentlicht am 13.09.2026 · FUTR UG (haftungsbeschränkt)
Drei Bescheide, drei Zuständigkeiten
Die Grundsteuer entsteht in drei Schritten, an denen zwei Behörden beteiligt sind. Wer seinen Bescheid prüfen will, muss wissen, welcher Schritt wo festgesetzt wird.
Tabelle seitlich scrollbar
| Schritt | Inhalt | Stelle |
|---|---|---|
| Grundsteuerwertbescheid | Grundsteuerwert des Grundstücks | Finanzamt |
| Grundsteuermessbescheid | Steuermessbetrag, § 13 GrStG | Finanzamt |
| Grundsteuerbescheid | Steuer nach Anwendung des Hebesatzes, § 25 GrStG | Gemeinde |
Wer den Wert oder den Messbetrag für falsch hält, muss sich gegen den jeweiligen Bescheid des Finanzamts wenden; die Gemeinde ist an den Messbetrag gebunden. Gegen den Hebesatz selbst gibt es keinen Einspruch, er ist eine Satzungsregelung. In den Stadtstaaten fallen die Zuständigkeiten zusammen.
Die Formel und die Steuermesszahlen
Die Rechnung lautet: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl gleich Steuermessbetrag, und Steuermessbetrag mal Hebesatz gleich Grundsteuer.
Im Bundesmodell nennt § 15 GrStG die Steuermesszahlen. Sie betragen grundsätzlich 0,34 Promille des Grundsteuerwerts, § 15 Abs. 1 GrStG. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum wird die Messzahl nach § 15 Abs. 2 GrStG um 25 % ermäßigt, sodass 0,31 Promille gelten. Weitere Ermäßigungen sieht § 15 GrStG unter anderem für Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus und für Baudenkmale vor.
- Wohngrundstücke im Bundesmodell: 0,31 Promille
- Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke im Bundesmodell: 0,34 Promille
- Betriebe der Land- und Forstwirtschaft: 0,55 Promille, § 14 GrStG
Die Länder mit eigenem Modell verwenden andere Bemessungsgrundlagen und eigene Messzahlen; Einzelheiten dazu stehen im Ratgeber zu den Grundsteuermodellen der Länder.
Rechenbeispiel mit Messbetrag 60 EUR
Im Grundsteuermessbescheid steht ein Steuermessbetrag von 60 EUR. Die Gemeinde hat für die Grundsteuer B einen Hebesatz von 500 % beschlossen.
- 60 EUR mal 500 % gleich 300 EUR Grundsteuer im Jahr
- bei Hebesatz 350 %: 210 EUR
- bei Hebesatz 700 %: 420 EUR
Mehr braucht es nicht: Der Messbetrag aus dem Bescheid und der Hebesatz der Gemeinde genügen für die Jahressteuer. Fällig wird sie nach § 28 Abs. 1 GrStG in vier Teilbeträgen am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November; bei Kleinbeträgen sind nach § 28 Abs. 2 GrStG andere Termine möglich, und auf Antrag ist eine Jahreszahlung am 1. Juli zulässig, § 28 Abs. 3 GrStG.
Grundsteuer A, B und C
Welcher Hebesatz gilt, hängt vom Steuergegenstand ab, § 2 GrStG:
- Grundsteuer A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, § 2 Nr. 1 GrStG. Die Hebesätze liegen typischerweise deutlich niedriger als bei der Grundsteuer B; die Werte der eigenen Gemeinde zeigt der Vergleich auf der Gemeindeseite.
- Grundsteuer B für alle übrigen Grundstücke, § 2 Nr. 2 GrStG, also für Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, Gewerbeimmobilien und unbebaute Grundstücke.
- Grundsteuer C als Option der Gemeinde: Nach § 25 Abs. 5 GrStG darf sie für baureife, unbebaute Grundstücke einen gesonderten, höheren Hebesatz festsetzen, wenn städtebauliche Gründe dies rechtfertigen.
Der Hebesatz muss innerhalb jeder dieser Gruppen einheitlich sein, § 25 Abs. 4 GrStG. Eine Ausnahme gilt für Nordrhein-Westfalen, das seinen Gemeinden seit 2025 differenzierte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke erlaubt.
Umlage auf Mieter
Die Grundsteuer schuldet nach § 10 Abs. 1 GrStG der Eigentümer. Bei vermieteten Wohnungen kann sie aber als Betriebskosten umgelegt werden: Sie gehört nach § 2 Nr. 1 BetrKV zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks. Voraussetzung ist eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag, § 556 Abs. 1 BGB.
Für Mieter heißt das: Eine Änderung des Hebesatzes erreicht sie mit der nächsten Betriebskostenabrechnung, nicht über einen eigenen Bescheid. Wer die Abrechnung prüfen will, findet den Hebesatz seiner Gemeinde auf der jeweiligen Gemeindeseite und kann die Position gegen den Messbetrag des Gebäudes plausibilisieren, sofern der Vermieter diesen ausweist.
Auch nach der Reform bleibt die Grundsteuer eine Jahressteuer, die auf den Stand zum 1. Januar abstellt, § 9 Abs. 1 GrStG. Ein Eigentümerwechsel während des Jahres ändert die Steuerschuldnerschaft für dieses Jahr nicht; die Beteiligten regeln den Ausgleich im Kaufvertrag.
Häufige Fragen
Woher bekomme ich meinen Steuermessbetrag?
Aus dem Grundsteuermessbescheid des Finanzamts, § 13 GrStG. Er wird auch dem Grundsteuerbescheid der Gemeinde als Berechnungsgrundlage zugrunde gelegt und ist dort meist mit ausgewiesen. Diese Site kennt keine Messbeträge einzelner Grundstücke, sondern nur die Hebesätze der Gemeinden.
Kann ich gegen den Hebesatz Einspruch einlegen?
Nein. Der Hebesatz wird durch Satzung festgesetzt, § 25 GrStG, und ist kein Verwaltungsakt gegenüber einzelnen Steuerpflichtigen. Angreifbar sind der Grundsteuerwert- und der Messbescheid des Finanzamts sowie der Grundsteuerbescheid der Gemeinde, jeweils in den dafür geltenden Fristen.
Warum ist der Hebesatz der Grundsteuer A so viel niedriger als bei B?
Weil beide Steuern getrennt festgesetzt werden, § 25 GrStG, und weil land- und forstwirtschaftliches Vermögen nach § 14 GrStG eine andere Steuermesszahl hat. Ein Vergleich der Prozentzahlen zwischen A und B sagt daher nichts über die Belastung aus.
Ist die Grundsteuer auf Mieter umlegbar?
Ja, als laufende öffentliche Last nach § 2 Nr. 1 BetrKV, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vorsieht, § 556 Abs. 1 BGB. Steuerschuldner bleibt der Eigentümer, § 10 Abs. 1 GrStG.