Grundsteuermodelle der Bundesländer im Überblick

Warum es überhaupt Landesmodelle gibt

Mit der Grundgesetzänderung von 2019 wurde die Grundsteuer in Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG aufgenommen. Seitdem dürfen die Länder von der bundesgesetzlichen Regelung abweichende Vorschriften erlassen. Das Bundesrecht, kurz Bundesmodell, gilt dort, wo ein Land nichts Eigenes beschlossen hat.

Unberührt bleibt in allen Modellen die letzte Stufe: Die Gemeinde setzt ihren Hebesatz fest und wendet ihn auf den Steuermessbetrag an. Nur die Ermittlung des Messbetrags unterscheidet sich, und damit die Höhe, auf die der Hebesatz trifft.

Bundesmodell und Länder mit eigenen Messzahlen

Das Bundesmodell ist ein wertabhängiges Verfahren: Es bewertet das Grundstück über Bodenrichtwert, statistische Nettokaltmiete, Baujahr und Grundstücksfläche und wendet darauf die Messzahlen des § 15 GrStG an, 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke.

Es gilt in Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Zwei Länder übernehmen das Bewertungsverfahren des Bundes, weichen aber bei den Steuermesszahlen ab:

• Saarland: eigene Messzahlen mit stärkerer Belastung von Nichtwohngrundstücken.
• Sachsen: ebenfalls eigene Messzahlen, insbesondere ein höherer Wert für Geschäftsgrundstücke.

Für den Hebesatzvergleich heißt das: Gemeinden dieser beiden Länder rechnen auf derselben Wertbasis wie das Bundesmodell, aber mit anderen Messbeträgen.

Die fünf eigenständigen Landesmodelle

Fünf Länder haben das Bewertungsverfahren selbst ersetzt:

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In den Flächenmodellen wirkt sich ein Wertanstieg des Grundstücks nicht auf die Steuer aus, in den wert- und bodenwertabhängigen Modellen schon. Deshalb fallen die Messbeträge je Land unterschiedlich aus, und deshalb liegen die Hebesätze der Länder auf verschiedenen Niveaus. Die Zahlen dazu zeigt der Vergleich auf der Gemeinde- und der Landesseite.

Differenzierte Hebesätze in Nordrhein-Westfalen

Grundsätzlich muss der Hebesatz für die Grundsteuer B innerhalb einer Gemeinde einheitlich sein, § 25 Abs. 4 GrStG. Nordrhein-Westfalen hat seinen Gemeinden durch Landesgesetz vom Juli 2024 erlaubt, ab dem Jahr 2025 getrennte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festzusetzen.

Hintergrund war die Beobachtung, dass das Bundesmodell in NRW die Lasten stärker auf Wohngrundstücke verschiebt. Mit zwei Hebesätzen kann eine Gemeinde diese Verschiebung ausgleichen. Die Gemeinden entscheiden selbst, ob sie davon Gebrauch machen; viele haben es getan, andere nicht.

In den übrigen Ländern ist eine solche Differenzierung nicht zulässig, solange kein entsprechendes Landesgesetz besteht. Wer Hebesätze über Ländergrenzen vergleicht, muss daher prüfen, ob es sich um einen einheitlichen Satz für die Grundsteuer B handelt oder um einen von zwei differenzierten Sätzen.

Grundsteuer C als Option aller Gemeinden

Unabhängig vom Landesmodell können Gemeinden nach § 25 Abs. 5 GrStG einen gesonderten Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke festsetzen, die Grundsteuer C. Voraussetzungen sind städtebauliche Gründe, etwa die Mobilisierung von Bauland oder die Verringerung von Spekulation, sowie eine Festsetzung für das gesamte Gemeindegebiet oder für klar abgegrenzte Teile.

Die Grundsteuer C ist eine Möglichkeit, keine Pflicht, und wird bislang nur von einem kleinen Teil der Gemeinden genutzt. Wo sie gilt, liegt der Hebesatz über dem der Grundsteuer B. Einige Länder haben in ihren Landesgesetzen eigene Regelungen dazu getroffen.

Für die Praxis gilt: Ob und in welcher Höhe eine Gemeinde einen Hebesatz für die Grundsteuer C beschlossen hat, steht in ihrer Haushalts- oder Hebesatzsatzung. Die amtliche Realsteuerstatistik weist regelmäßig die Grundsteuer A und B aus.